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作为物业老大，万科物业内部刮起了“出圈”的大风。

5月13日，万科集团合伙人、万科物业首席执行官朱保全发表《致全员信|新十年》，信内提及万科物业已确立CS社区空间，BS商企空间，US城市空间“三驾马车”的新规划，物业调整为公司业务层内容之一。因此，在未来的第三方物业行业排行榜单中，“可能看不到万科物业的名字”。

在《致全员信》中，朱保全称，“继横琴新区、雄安新区、成都高新区之后，该公司USIS（城市空间整合服务）业务本月正式进驻厦门鼓浪屿岛。

如果说公司商业物业板块与戴德梁行大中华区业务整合意味着“两翼齐飞”战略的成功，而城市物业领域的连续重大项目落地，则意味着公司空间服务“三驾马车”模型完成搭建，包括CS社区空间，BS商企空间，US城市空间”。

他进一步表示，万科物业会投入更大力量于技术研发，也会以CS、BS、US空间为域尝试技术服务，而最熟悉的物业业务则调整为公司的业务层内容之一。以上新规划预计在今年10月正式发布。

关于BS商企空间和US城市空间，万科物业近来有两大举动值得注意。

首先是万科物业在2019年12月与戴德梁行成立合资公司，为双方的商业客户提供商业物业及资产管理、综合设施管理。更早前，万科物业以首次公开募股定价的方式，购买戴德梁行4.9%的股份，成为其第四大战略股东。”朱保全当时曾对媒体表示，合资公司成立后，“在中国会诞生新的航母。”

那么，前文提及的“城市空间整合服务”是什么玩法？据万科物业介绍，该模式已经拓展至珠海横琴新区、雄安新区、广州白云及成都高新区，由万科物业承接当地的城市环境卫生、城市公共绿地养护、市政基础设施养护、社区综合治理、公共资源经营管理等城市管理业务。

近年来各大房企的物业板块竞相上市，坊间多次传闻万科物业也有意上市，但是均被万科集团否认。万科董事会主席郁亮明确表示，万科物业不能以传统物业模式上市。

在万科集团2019年业绩推介会上，郁亮再次表示，“万科物业暂时没有上市计划，可以说相当长的时间内没有上市计划。只有当人们将它看作是城市配套服务商的时候，zoty中欧体育(中国)官方网站才会考虑让它上市。请大家耐心等一等，等它成长得更好以后，再考虑上市。”

朱保全也在《致全员信》中提到了资本市场，他表示，“物业行业被资本市场青睐，热钱涌入买买买，与商誉积累和业绩对赌相比较，持续改善客户体验才是真的挑战。”

万科集团2019年财报显示，报告期内，实现营业收入127亿元，同比增长29.7%，累计签约面积6.4亿平方米，同比增长26.1%；新拓展项目的年饱和收入（指根据项目合同约定在一个完整年度的物业服务费收入）54.06亿元，同比增长33.13%。

截至报告期末，万科物业累计签约面积6.4 亿平方米，同比增长 26.1%，其中已接管合同面积4.5亿平方米，为未来储备1.9亿平方米。

在明显的增势下，万科物业为何要“出圈”？这可能与行业利润率长期处于较低水平有关。国泰君安最近研报指出，国内市场化扩张还未成主流，低附加值的基础物业服务为主流。

报告称，“中国的物业管理普遍存在着‘谁开发，谁管理’的现状，太依赖房企扩张规模，而且业绩主要来源为低附加值的基础服务；停留在单纯物业管理服务，并未形成物业增值到租金提升的正循环；

目前物管传统业务属于劳动密集型服务，技术含量低，员工流失率高，缺乏严格的准入、培训和考核机制。同质化的服务也使得物业管理行业竞争激烈，利润率长期处于较低水平。”

朱保全在《全员信》中称，今年各类第三方机构发布物业行业排行榜榜单中可能看不到万科物业的名字。鉴于新规划，除万科集团上市公司年报物业分部报告中的数据外，万科物业今年未对外提供业务数据。“三十而立，打开空间边界”。他说。

作为物业行业龙头，万科物业的“自我革命”是否将成为行业的转折点？答案有待揭晓。

附|朱保全致员工信《新十年》

全体同事：

疫情没有阻碍公司在城市物业领域前进的步伐，继横琴新区、雄安新区、成都高新区之后，USIS业务本月正式进驻厦门鼓浪屿岛。如果说公司商业物业板块与戴德梁行大中华区业务整合意味着“两翼齐飞”战略的成功，而城市物业领域的连续重大项目落地，则意味着公司空间服务“三驾马车”模型完成搭建，包括CS社区空间，BS商企空间，US城市空间。

30年前，万科物业服务始于深圳天景花园，以精益服务为根，从住宅物业到商业物业，再到城市物业，从售后服务到物业服务，再到资产服务，每一次新领域的进入，都感恩于前次客户口碑的福报。虽然公司在2018年已过百亿营收，但在增长路上，每日拷问自己的是，如何做到规模越大，客户体验越好。物业行业被资本市场青睐，热钱涌入买买买，与商誉积累和业绩对赌相比较，持续改善客户体验才是真的挑战。

前段时间，链家左晖先生回复上海加盟商客户投诉的帖子感同身受，房产经纪行业以技术提升质量的路有多难，在空间服务的路上只有更难。公司会投入更大力量于技术研发，也会以CS、BS、US空间为域尝试技术服务，而zoty中欧体育(中国)官方网站最熟悉的物业业务则调整为公司的业务层内容之一。以上规划，预计在今年10月正式发布。

按往年惯例，接下来几个月会陆续有各类第三方机构发布物业行业排行榜榜单，与往年你我一起庆祝万科物业持续蝉联榜首不同，今年榜单中可能看不到万科物业的名字。鉴于新规划，除万科集团上市公司年报物业分部报告中的数据外，公司今年未对外提供业务数据。

zoty中欧体育(中国)官方网站已经习惯了在公司名称前面加上物业企业第一名这一定语。物业市场招标过程中、信用评级体系中，百强荣誉已经被列为标准加分项目，这已经成为zoty中欧体育(中国)官方网站增长的惯性。惯性的打破不仅需要意识的改变，技术的突破，维度的提升，最根本的还是对客户服务的理解。2019年，我在10年蝉联颁奖礼上讲到，过去十年，zoty中欧体育(中国)官方网站牢记以客户服务为本的根，zoty中欧体育(中国)官方网站也在努力筑基技术引擎。

三十而立，打开空间边界，让zoty中欧体育(中国)官方网站服务更多客户、更好服务客户。

朱保全

2020年5月12日